FAQ's: veelgestelde vragen en antwoorden

    De woningen van corporaties

  • Hoeveel huurwoningen hebben de woningcorporaties in hun bezit

    Op 1 januari 2017 hadden de Amsterdamse corporaties en studentenhuisvester DUWO samen exact 186.121 woningen in bezit. Dit getal omvat de sociale huurwoningen, de vrije sector huurwoningen en onzelfstandige eenheden, zoals studentenwoningen/kamers in woonblokken. Verdeeld over de stadsdelen zijn dit de aantallen corporatiewoningen: 

     

    Centrum17.380
    West31.462
    Nieuw-West33.552
    Zuid21.737
    Oost33.102
    Noord25.974
    Zuidoost22.914

     

    Zie tabel 2, pag 10 Jaarbericht 2017

  • Stijgt of daalt het aantal corporatiewoningen in Amsterdam

    De daling van het aantal sociale huurwoningen in eigendom van corporaties is gestopt. Op 1 januari 2017 hadden de corporaties meer sociale huurwoningen in bezit dan een jaar eerder: 166.400 t.o.v. 166.121 een jaar eerder. Hun totale bezit omvat op 1.1. 2017 186.121 woningen.  

    In juni 2015 spraken de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse corporaties af dat de corporaties tussen 2015 - 2019 zorgen voor een dynamische voorraad (saldo na sloop, verkoop en nieuwbouw) van 162.000 sociale huurwoningen op 1.1.2019. De afspraak in 2015 was, dat per jaar gemiddeld maximaal 2000 sociale huurwoningen mogen worden verkocht en 1000 geliberaliseerd (naar een middensegment huur) en er minimaal 1200 woningen nieuw worden bijgebouwd.

     

    Inmiddels is de verkoop in 2016 verder teruggelopen naar 1339 sociale huurwoningen en willen de corporaties de nieuwbouw graag verdubbelen ten opzichte van de afspraken in 2015. 

    De Amsterdamse corporaties kunnen ook weer meer nieuwe sociale huurwoningen bij bouwen, nu hun financiële positie weer gezond is. En het is ook nodig omdat de doelgroep, mensen met een laag inkomen, weer groeit. Check dit persbericht bij het verschijnen van het Jaarbericht 2017 in juni 2017. 

     

     

     

     

     

  • Wat investeren de corporaties in onderhoud en renovatie

    Van elke €100 huurinkomsten geven de corporaties gemiddeld € 30 uit aan onderhoud en renovatie.

    In 2016 renoveerden de Amsterdamse corporaties samen in totaal 2.176 woningen op hoog niveau voor een bedrag van minimaal € 25.000 per woning. Dat is een verdubbeling van het aantal van 2015. Ruim 2000 woningen kwamen weer terug in de sociale verhuur met een huurprijs onder de grens van € 711,00 (liberalisatiegrens).

    Ook worden veel woningen opgeknapt als ze nieuw in verhuur komen, die cijfers registreert de AFWC niet. 

     

    Er wordt door de corporaties veel geïnvesteerd in energiebesparing, o.a. door vervanging van open verbrandingstoestellen zoals geisers en oude cv installaties om koolmonoxidevergiftiging te voorkomen. Uiteraard worden bewoners daarover goed geïnformeerd samen met gemeente, brandweer en GGD. Ook vernieuwen de corporaties veel hang– en sluitwerk van woningen in buurten waar veel wordt ingebroken. 

     

     

  • Hoe duurzaam zijn de sociale huurwoningen

    De Amsterdamse corporaties zetten volop in op energiebesparing in hun woningen. Hun woningen zijn gemiddeld per corporatie in de afgelopen jaren met 7.500 ´labelstappen´ per jaar verduurzaamd. Dat is vooral gebeurd als gevolg van renovaties en onderhoudsaanpak.

     

    De verduurzaming heeft ook als doel de energierekening van de huurders te helpen verlagen en het wooncomfort te verbeteren. In veel woningen zijn oude gaskachels en geisers de afgelopen jaren vervangen door veiliger en moderne HR ketels. 

     

    De corporaties hebben met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging afgesproken, dat voor 1 januari 2018 10.000 corporatiewoningen overgaan op een alternatieve vorm van verwarming zonder fossiel gas. Voor 2019 willen de corporaties op 40.000 daken zonnepanelen plaatsen. Naast nieuwe vormen van energieopwekking en verwarming investeren de corporaties extra in energiebesparing door woningen duurzaam te renoveren.

  • Hoeveel sociale huurwoningen komen per jaar beschikbaar voor nieuwe verhuur in Amsterdam

    In 2016 kwamen in Amsterdam 5.751 sociale huurwoningen vrij voor nieuwe reguliere verhuur met een huur per maand onder de grens van 711,00 Euro (huurtoeslaggrens). 

    1.180 sociale huurwoningen werden verhuurd aan doelgroepen via instellingen en directe bemiddelingen. 

    Meer cijfers op pagina 28 e.v. van het Jaarbericht 2017 van AFWC. 

     

     

     

     

  • Hoe betalen woningcorporaties onderhoud, renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen

    De Amsterdamse woningcorporaties betalen het onderhoud uit de huurinkomsten. Ze besteden per € 100 huurinkomsten in totaal € 30 aan onderhoud van de woningen.  

    De verkoop van sociale huurwoningen levert geld op, dat de corporaties kunnen investeren in grootschalige renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen in nieuwe wijken. Zie ook de vraag over de redenen van verkoop van sociale huurwoningen.

    Zie voor meer informatie over de financiering van sociale woningbouw de site van Aedes. 

  • Waarom worden er ook sociale huurwoningen verkocht door de woningcorporaties

    Verkoop heeft als doelen: 


    Gemengde wijken met huur- en koopwoningen, meer keuze voor huishoudens, meer diversiteit en levendiger buurten, voldoende kansen op woningen door de hele stad. 

     

    Lage inkomens moeten in sociale huur kunnen wonen. Als je meer gaat verdienen moet je kunnen doorstromen naar bijvoorbeeld middenhuur of betaalbare koop woningen.

     

    Met verkoop van woningen verkrijgen corporaties geld dat zij investeren in onderhoud, renovatie en nieuwe sociale huurwoningen. Ook worden bestaande leningen afgelost, zodat de rentelasten en -risico's dalen. 

     

    Ook in nieuwbouwwijken willen de corporaties sociale huurwoningen kunnen bouwen, want ook nieuwbouwwijken zijn er voor iedereen. Nieuwbouw van sociale huurwoningen kost geld, dat wordt verdiend met verkoop van sociale huur elders.

     

    In de eerste helft van 2015 verkochten de woningcorporaties in Amsterdam 1.152 woningen. De prijs van een corporatiewoning is gemiddeld 75.000 Euro goedkoper dan de gemiddelde prijs van een koopwoning in Amsterdam en daarmee financieel bereikbaar voor mensen met een jaarinkomen tot ca 43.000 Euro. Zie het persbericht daarover. Meer informatie over alle koopwoningen van corporaties op www.ikwil020wonen.nl 

  • Verkopen corporaties in Amsterdam ook boven de vraagprijs

    Momenteel worden in Amsterdam ook corporatiewoningen tegen marktprijzen verkocht, die boven de vraagprijs liggen. Het verkopen tegen marktprijzen voorkomt speculatie met voormalige sociale huurwoningen. Wanneer corporaties onder de marktprijs zouden verkopen is de kans aanwezig dat deze woningen binnen korte tijd weer voor veel hogere prijzen worden doorverkocht. Dat zou 'weg gooien van maatschappelijk geld' zijn. Als corporaties verkopen, dan doen zij dat ook voor de hoogst mogelijke prijs om iedere Euro weer te kunnen investeren in de volkshuisvesting.

     

    Daarnaast kunnen corporaties geen woningen onder de marktprijs verkopen omdat dat 'marktbederf' is, waardoor andere partijen worden benadeeld. Doordat corporaties geen hoog aandeel in de koopmarkt hebben, bepalen zij niet de koopmarkt in Amsterdam.

     

    Wettelijk is vast gelegd dat corporaties nooit meer dan 10% onder de getaxeerde waarde mogen verkopen. 

  • De huurtarieven

  • Hoe wordt de huurprijs bepaald van sociale huurwoningen

    De huur van sociale huurwoningen wordt bepaald aan de hand van een landelijk WoningWaarderingStelsel. Dit is een wettelijk bepaald puntensysteem waarmee de maximaal te vragen huur voor een sociale huurwoning wordt bepaald. Zie de site van de rijksoverheid.

    Daarbinnen hebben de corporaties de mogelijkheid om eigen keuzen te maken.

    De corporaties in Amsterdam houden de huur voor mensen met een laag inkomen betaalbaar en zorgen voor beperkte huurverhogingen, vooral voor huurders met een laag inkomen.  Zie dit bericht over de huurverhogingen in 2017. 

    De gemiddelde huurprijs van de sociale huurwoningen in bezit van de Amsterdamse woningcorporaties was op 1 januari 2017 € 488,00.

     

     

     

     

     

     

  • Hoe zit het precies met de jaarlijkse huurverhoging van corporatiewoningen

    Het Rijk stelt ieder jaar het percentage vast waarmee de huren per 1 juli van dat jaar maximaal mogen stijgen. 

    Voor een deel is dat inflatie, voor een deel mag de verhuurder een huurverhoging bepalen.

    De maximale huurprijs van sociale huurwoningen is afhankelijk van het aantal punten dat een huurwoning telt en de huurverhoging mag daar niet boven uitkomen. Meer informatie daarover staat op de site van de rijksoverheid

    Voor veel huurders van corporatiewoningen met een laag inkomen geldt, dat zij een huurprijs betalen die ruim onder de maximale huurprijs ligt. Corporaties maken voor deze doelgroep beperkt gebruik van de huurverhogingsmogelijkheid.

    Daarnaast beperken de corporaties de huurverhogingen voor mensen met lage inkomens. Zie het overzicht van de huurverhogingen in 2017. 

    De Amsterdamse corporaties informeren hun huurders elk jaar schriftelijk vóór 1 mei met welk bedrag de huur wordt verhoogd per 1 juli. Huurders die het niet eens zijn met de huurverhoging, kunnen daartegen bezwaar maken, in eerste instantie bij de verhurende corporatie.  Als huurder en verhuurder het niet eens worden, kan de huurder binnen een termijn van 6 weken na 1 juli bezwaar aantekenen tegen de nieuwe huur bij de huurcommissie. 

    In Amsterdam bieden de wijksteunpunten Wonen hulp aan huurders bij alle mogelijke huurdersvragen. Zie de site www.wooninfo.nl 

     

     

  • Wat betekent het dat de WOZ waarde van de woning meetelt in de puntentelling per 1 oktober 2015

    Sinds 1 oktober 2015 telt als gevolg van een wetswijziging de WOZ-waarde mee in de bepaling van de waardering (de puntentelling) van alle huurwoningen en daarmee ook van de hoogte van de huur die gerekend mag worden. Zie de site van de rijksoverheid. 

     

    Enkele duizenden sociale huurwoningen van Amsterdamse corporaties hebben daardoor sinds die datum minder of meer punten in het woningwaarderingsstelsel dan voorheen.

    Er waren huurders die als gevolg daarvan recht hadden op een lagere huurprijs per 1 oktober 2015.


    Er zijn ook woningen die als gevolg van deze wijzigingen een hoger aantal punten hebben gekregen in het woningwaarderingsstelsel en waarvoor een hogere maximale huurprijs mogelijk werd. Alleen bij nieuwe huurcontracten kon dit leiden tot het verhogen van de huur. Bij alle bestaande huurcontracten houden verhuurders zich aan de wettelijk vastgelegde maximale huurverhoging, die het Rijk elk jaar vaststelt. 

     

    Voor veel huurders van corporatiewoningen geldt, dat zij een huurprijs betalen die ruim onder de maximale huurprijs ligt. Corporaties houden de huur voor mensen met lage inkomens namelijk betaalbaar. Voor deze huurders geldt, dat een wijziging van de maximaal toegestane huur van een woning als gevolg van verandering van de puntentelling, weinig gevolgen heeft voor hun individuele huurprijs. 

    Meer informatie op www.amsterdam.nl/belastingen/woz 

     

     

  • Wat als een huurder moeite heeft met huur betalen

    Als huurders een aantal maanden achter lopen met huur betalen, geven de corporaties een signaal aan de gemeente, waarna contact wordt gelegd met een van de organisaties voor maatschappelijke dienstverlening. Een hulpverlener neemt contact op met de huurder, gaat na welke problemen er eventueel zijn en probeert samen met de huurder tot oplossingen te komen. Daarmee wordt zoveel mogelijk voorkomen dat mensen langdurige huurschulden oplopen met als uiterste gevolg, uitplaatsing uit hun huurwoning. 

     

    Huurders met een bijstandsuitkering krijgen om die reden aangeboden dat de huur wordt ingehouden op de uitkering. Dit is een maatregel waarover eind november 2015 overeenstemming is bereikt tussen gemeente, organisaties voor maatschappelijke dienstverlening en woningcorporaties. 

     

    Meer informatie over de regelingen voor mensen met een laag inkomen op de site van de gemeente Amsterdam. 

    En check ook dit interview met de coördinator van de gemeente Amsterdam. 

     

     

     

     

     

  • De woningcorporaties

  • Welke woningcorporaties zijn er in Amsterdam

    In Amsterdam zijn in totaal negen woningcorporaties actief. 

    Van groot naar klein zijn dit:

    DUWO is gespecialiseerd in studentenhuisvesting.

    Woonzorg Nederland en Habion zijn specialisten in ouderenhuisvesting met beperkt bezit in de hoofdstad. Ook deze twee corporaties zijn lid van de AFWC. 

    De meeste corporaties die lid zijn van AFWC hebben ook bezit buiten de gemeentegrenzen van Amsterdam. Check daarvoor hun sites. 

  • Welke invloed hebben huurders op het beleid van de woningcorporaties

    De Wet op het Overleg tussen Huurders - Verhuurders (kort: de Overlegwet) regelt dat er regelmatig overleg plaatsvindt tussen de vereniging of commissie van huurders van een corporatie en de leiding van de corporatie. 

    Alle Amsterdamse corporaties hebben één of meer eigen organisaties of verenigingen waarin de eigen huurders zijn vertegenwoordigd. Hiermee wordt regelmatig overleg gevoerd. De huurdersorganisaties hebben conform de wet zowel informatie- en overlegrecht als adviesrecht. Ook kunnen de huurdersorganisaties zelf punten op de agenda zetten van het overleg met directie/bestuur van de corporatie.

    Als er conflicten zijn tussen huurdersorganisatie en woningcorporatie, worden deze voorgelegd aan de Huurcommissie.

     

    In Amsterdam zijn de huurdersorganisaties en verenigingen doorgaans lid van de koepelorganisatie Huurdersvereniging Amsterdam (de HA). Met deze koepelorganisatie worden op stedelijk niveau door de gezamenlijke woningcorporaties diverse beleidsafspraken gemaakt, zoals (meest recent) de stedelijke Samenwerkingsafspraken 2015-2019. Ook hebben de gezamenlijke woningcorporaties, de gemeente en de HA in 2015  Kaderafspraken opgesteld over de invloed van huurders bij vernieuwing en verbetering van woningen. 

     

    Meer informatie over de wetgeving rond het overleg met huurders op de site van Aedes, van de Rijksoverheid en van de Huurcommissie

     

     

  • Wat en hoe investeren de corporaties in de leefbaarheid van buurten en zorg voor bewoners

    De corporaties investeren per sociale huurwoning per jaar € 125,00 in leefbaarheid. Ook werken we samen met maatschappelijke organisaties op diverse manieren aan vergroting van leefbaarheid.

     

    Het gaat daarbij om de zorg voor schone, hele en veilige wooncomplexen via schoonmaak, graffiti bestrijding, groenonderhoud, inbraakpreventie en brandpreventie en aanpak van overlast.


    De corporaties stimuleren zelfbeheer en zelfredzaamheid van bewoners, o.a. via ondersteuning van bewonersinitiatieven en buurtbemiddeling via het project Beter Buren

     

    Corporaties participeren ook samen met maatschappelijke organisaties in het Amsterdamse project Vroeg Eropaf (voorkomen van schulden) en stimuleren maatschappelijke initiatieven zoals buurtwerkkamers.

  • Hoe betalen woningcorporaties onderhoud, renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen

    De Amsterdamse woningcorporaties betalen het onderhoud uit de huurinkomsten. Ze besteden per € 100 huurinkomsten in totaal € 30 aan onderhoud van de woningen.  

    De verkoop van sociale huurwoningen levert geld op, dat de corporaties kunnen investeren in grootschalige renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen in nieuwe wijken. Zie ook de vraag over de redenen van verkoop van sociale huurwoningen.

    Zie voor meer informatie over de financiering van sociale woningbouw de site van Aedes. 

  • De bewoners van sociale huurwoningen

  • Hoe lang is de gemiddelde actieve zoektijd naar een sociale huurwoning

    De gemiddelde actieve zoektijd naar een sociale huurwoning hangt sterk af van de woonduur die iemand heeft opgebouwd in de Stadsregio Amsterdam, danwel van de inschrijfduur bij WoningNet stadsregio Amsterdam. 

     

    Stadsregio Amsterdam

    De zogenaamde ´doorstromers´, mensen die al lang in de Stadsregio wonen en een woning achterlaten, zijn gemiddeld 2,9 jaar actief aan het zoeken (cijfer september 2015) om in de Stadsregio een sociale huurwoning te vinden. Voor starters op de woningmarkt (die geen woning achterlaten) is de actieve zoektijd gemiddeld 4,8 jaar (was in september 2014 4,9 jaar) – gemiddelde inschrijfduur van starters is 8,8 jaar. 

     

    Stad Amsterdam

    De gemiddelde actieve zoektijd (medio september ’15 voor de stad Amsterdam) is voor doorstromers 3,1 jaar. Deze doorstromers hebben een gemiddelde woonduur van 19,7 jaar. Voor starters was de actieve zoektijd medio september 2015 gemiddeld 5,3 jaar; hun inschrijfduur bij WoningNet was gemiddeld 8,7 jaar. 

     

    Let op!

    Met ingang van juli 2015 telt woonduur niet meer als inschrijfduur. Iedereen die woont in de Stadsregio en in de toekomst ooit nog eens in aanmerking wil komen voor een sociale huurwoning, is via diverse voorlichtingsactiviteiten geadviseerd zich voor 31 december 2015 in te schrijven bij WoningNet.

  • Wie maken kans op een sociale huurwoning

    De sociale huurwoningen van de corporaties zijn volgens de wet bedoeld voor huishoudens met een jaarinkomen tot  € 35.739,00 (uitgegaan wordt van het verzamelinkomen per huishouden, eventueel inkomen van kinderen niet meegerekend). De netto huurprijs van een sociale huurwoning is maximaal € 710, 68. Een klein deel van de woningen kan door de corporaties worden toegewezen aan mensen met een iets hoger jaarinkomen nl € 39.874,00. 

    De omvang van deze inkomensgroep omvat circa de helft van het totaal aantal huishoudens in Amsterdam. 

     

    Corporaties moeten van de wetgever 'passend toewijzen'.  Het inkomen en de samenstelling van een huishouden moet passen bij de huur, om betalingsproblemen te voorkomen. Mensen met een laag inkomen krijgen voorrang op woningen met een lage huur. 

    Zie hiervoor WoningNet Stadsregio Amsterdam. 

     

    De Amsterdamse woningcorporaties hebben met de gemeente en de Huurdersvereniging Amsterdam in juni 2015 afgesproken dat zij de komende jaren  driekwart van alle vrijkomende sociale huurwoningen aanbieden aan gezinnen met die vanwege hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Zij krijgen woningen aangeboden met een huur – afhankelijk van de grootte van het huishouden - die niet hoger is dan € 576 of € 618. Dit zijn de zogenaamde aftoppingsgrenzen. Als de huur hoger is, is over het hogere deel minder huurtoeslag mogelijk. Zie de Samenwerkingsafspraken 2015-2019 op deze site.

     

    Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning is voldoende inschrijfduur bij WoningNet vereist. Inschrijven kan vanaf de leeftijd van 18 jaar. Alle informatie hierover en over de toewijzing van woningen passend bij inkomen en huishouden staat op www.woningnetregioamsterdam.nl 

     

    Meer informatie over huurtoeslag staat op de Aedes site en de site van de belastingdienst. 

     

    Urgente doelgroepen

    Een aantal mensen is aangewezen door de rijksoverheid en gemeente Amsterdam als urgent woningzoekend, deze mensen krijgen met voorrang sociale huurwoningen aangeboden. In totaal bieden we in Amsterdam maximaal 30% van het totaal aantal woningen dat per jaar vrij komt met voorrang aan aan mensen met urgentie. 

    Dit zijn bijvoorbeeld mensen met een verblijfsvergunning, mensen met urgentie vanwege een acute noodsituatie, met dringende medische of sociale problemen, slachtoffers van huiselijk geweld, daklozen of cliënten in de maatschappelijke opvang. Om de groeiende vraag van deze doelgroepen te voldoen, worden de komende jaren 2.700 extra woningen gebouwd in de stad.

     

    Statushouders

    Ook vluchtelingen met een verblijfsvergunning (statushouders) behoren tot de mensen die met voorrang een sociale huurwoning aangeboden krijgen. In 2015 werden 630 woningen aan verblijfsgerechtigden aangeboden. In Amsterdam krijgen vooral jonge statushouders woonruimte, en wordt vooral ingezet op woningdelen, waardoor meer mensen in aanmerking kunnen komen voor woonruimte. Zie de site www.amsterdam.nl/statushouders  Goede voorbeelden van woningdelen zijn De Studio (van woningcorporatie Stadgenoot) en Riekerhaven (De Key), de Maurits (Ymere) en de NDSM Werf (Rochdale). 

  • Wat moet je doen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning

    Om in aanmerking te kunnen voor een sociale huurwoning is inschrijving noodzakelijk bij WoningNet van de stadsregio Amsterdam. De inschrijving kost eenmalig € 50,00 en daarna per jaar € 8,00 

    Inwoners van de Stadsregio konden tot voor kort nog een beroep doen op woonduur om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning via WoningNet. Vanaf 1 juli 2015 is inschrijfduur verplicht. Tot 31 december 2015 konden inwoners van de Stadsregio hun woonduur nog omzetten in inschrijfduur.

     

     

     

  • Wat zijn de rechten van bewoners bij renovatie en sloop/nieuwbouw

    In 2015 hebben de woningcorporaties met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging Amsterdam zogenaamde kaderafspraken gemaakt over de invloed van huurders op renovatie en sloop/nieuwbouwplannen van hun wooncomplexen. 

    De kern is dat de positie van alle huurders in heel Amsterdam gelijk is en versterkt. 

    Ga voor de volledige kaderafspraken naar de online versie.

    De gedrukte versie van dit boekje ligt bij alle corporatiekantoren en bij de wijksteunpunten wonen. 

     

     

     

     

  • Welke invloed hebben huurders op het beleid van de woningcorporaties

    De Wet op het Overleg tussen Huurders - Verhuurders (kort: de Overlegwet) regelt dat er regelmatig overleg plaatsvindt tussen de vereniging of commissie van huurders van een corporatie en de leiding van de corporatie. 

    Alle Amsterdamse corporaties hebben één of meer eigen organisaties of verenigingen waarin de eigen huurders zijn vertegenwoordigd. Hiermee wordt regelmatig overleg gevoerd. De huurdersorganisaties hebben conform de wet zowel informatie- en overlegrecht als adviesrecht. Ook kunnen de huurdersorganisaties zelf punten op de agenda zetten van het overleg met directie/bestuur van de corporatie.

    Als er conflicten zijn tussen huurdersorganisatie en woningcorporatie, worden deze voorgelegd aan de Huurcommissie.

     

    In Amsterdam zijn de huurdersorganisaties en verenigingen doorgaans lid van de koepelorganisatie Huurdersvereniging Amsterdam (de HA). Met deze koepelorganisatie worden op stedelijk niveau door de gezamenlijke woningcorporaties diverse beleidsafspraken gemaakt, zoals (meest recent) de stedelijke Samenwerkingsafspraken 2015-2019. Ook hebben de gezamenlijke woningcorporaties, de gemeente en de HA in 2015  Kaderafspraken opgesteld over de invloed van huurders bij vernieuwing en verbetering van woningen. 

     

    Meer informatie over de wetgeving rond het overleg met huurders op de site van Aedes, van de Rijksoverheid en van de Huurcommissie

     

     

  • Mag ik mijn woning of een kamer verhuren voor vakantieverhuur zoals Airbnb

    Je mag je sociale huurwoning of een kamer niet verhuren voor vakantieverhuur via bijvoorbeeld Airbnb. 

    Een sociale huurwoning is bedoeld om in te wonen en niet om te verhuren als vakantieverblijf. Bovendien is een sociale huurwoning een gesubsidieerd goed, dat betekent dat de woning een lagere huurprijs heeft zodat huishoudens met een laag inkomen betaalbaar kunnen wonen. Dit strookt niet met het verhuren van deze woningen voor vakantieverhuur. Bovendien leidt vakantieverhuur vaker dan bij reguliere verhuur, tot overlast voor omwonenden.

     

    Wat zegt de wet? 

     

    Het verhuren van een huurwoning voor vakantie is aan te merken als onderverhuur. Op grond van artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek is onderverhuur verboden, tenzij het gaat om kamerverhuur en de huurder zelf zijn hoofdverblijf in de woning houdt. Deze bepaling is van regelend recht. Dat betekent dat de verhuurder in de huurovereenkomst van deze bepaling mag afwijken. In alle gevallen moet de huurder toestemming hebben van de verhuurder.

     

    Wat gebeurt er als de huurder zijn of haar woning toch onderverhuurt? 

     

    Verhuurt de huurder zijn of haar woning zonder toestemming van de corporatie onder, dan handelt de huurder in strijd met de huurovereenkomst. Dat kan een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast kan de woningcorporatie de huurder ook een boete geven en/of de inkomsten uit de vakantieverhuur opeisen.

     

    Hoe controleren woningcorporaties of hun woningen worden verhuurd via bijvoorbeeld Airbnb? 

     

    De Amsterdamse woningcorporaties controleren actief op onderverhuur, door bijvoorbeeld op  websites zoals Airbnb te kijken of er corporatiewoningen op staan. De corporaties controleren ook op onderverhuur bij bijvoorbeeld klachten over overlast. Ook in dat geval nemen de corporaties maatregelen.

  • Mag ik mijn sociale huurwoning onderverhuren

    Je mag je sociale huurwoning onder bepaalde voorwaarden tijdelijk onderverhuren, mits je daarvoor toestemming hebt van je woningcorporatie. 

    Kijk voor informatie op de site van je woningcorporatie. 

     

    Je sociale huurwoning onderverhuren via Airbnb of een andere vergelijkbare site, mag niet. je mag ook geen kamers verhuren via Airbnb. 

    Sociale huurwoningen zijn om in te wonen, niet om te verhuren als vakantieverblijf. De sociale huurwoningen worden gesubsidieerd en zijn bestemd als betaalbare woning voor huishoudens met lage inkomens.

     

    Vakantie verhuur leidt ook vaker tot overlast voor omwonenden. Als een huurder zijn of haar woning of een kamer toch verhuurt voor vakantieverblijf, loopt hij of zij het risico van een boete of ontbinding van het huurcontract door de verhuurder.  

    Het standpunt van de Amsterdamse corporaties toegelicht. 

     

     

     

     

  • Welk recht hebben vluchtelingen op sociale huurwoningen

    Tot en met 2018 creëren we in Amsterdam 2.700 extra woningen speciaal voor jonge statushouders. Dit gebeurt met name in (kantoor)panden die getransformeerd worden naar woonruimte en op plekken waar tijdelijke bouw voor tien jaar gerealiseerd wordt. Voor jonge statushouders tot 28 jaar geldt dat zij bij voorkeur in een studenten- of jongerenwoning gaan wonen. Als dat niet mogelijk is dan krijgen zij een sociale huurwoning, maar alleen als zij die delen met een andere jonge statushouder. De Amsterdamse woningcorporaties zetten zich daar zo goed mogelijk voor in.  

    De statushouders behoren tot de kwetsbare urgente groepen op de woningmarkt, die met voorrang een woning toegewezen kunnen krijgen. Dit geldt in Amsterdam voor ca 30% van de woningen die in een jaar vrij komen voor nieuwe verhuur. Statushouders krijgen éénmaal een woning toegewezen. Accepteren ze die niet, dan vervalt het voorrangsrecht.

     

    Statushouders die 28 jaar of jonger zijn, hebben in Amsterdam alleen recht op een woning als ze deze delen met een andere statushouder. Als ze studeren komen ze in aanmerking voor een studentenwoning met een tijdelijk campuscontract. Een goed voorbeeld van geïntegreerde huisvesting voor jonge Nederlanders en jonge statushouders is het project Riekerhaven van woonstichting De Key. 

    Meer informatie op de website van de gemeente Amsterdam. 

     

    De corporaties zoeken ook naar mogelijkheden om tijdelijke woonruimte te ontwikkelen voor statushouders en vluchtelingen, hierover is overleg gaande met de gemeente.

    Als mensen met een verblijfsvergunning een sociale huurwoning toegewezen krijgen, helpen de corporaties hen in samenwerking met stichting vluchtelingenwerk om zo snel mogelijk in te burgeren in de woonomgeving.

     

     

     

  • Renovatie en sloop/nieuwbouw van sociale huurwoningen

  • Stijgt of daalt het aantal corporatiewoningen in Amsterdam

    De daling van het aantal sociale huurwoningen in eigendom van corporaties is gestopt. Op 1 januari 2017 hadden de corporaties meer sociale huurwoningen in bezit dan een jaar eerder: 166.400 t.o.v. 166.121 een jaar eerder. Hun totale bezit omvat op 1.1. 2017 186.121 woningen.  

    In juni 2015 spraken de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse corporaties af dat de corporaties tussen 2015 - 2019 zorgen voor een dynamische voorraad (saldo na sloop, verkoop en nieuwbouw) van 162.000 sociale huurwoningen op 1.1.2019. De afspraak in 2015 was, dat per jaar gemiddeld maximaal 2000 sociale huurwoningen mogen worden verkocht en 1000 geliberaliseerd (naar een middensegment huur) en er minimaal 1200 woningen nieuw worden bijgebouwd.

     

    Inmiddels is de verkoop in 2016 verder teruggelopen naar 1339 sociale huurwoningen en willen de corporaties de nieuwbouw graag verdubbelen ten opzichte van de afspraken in 2015. 

    De Amsterdamse corporaties kunnen ook weer meer nieuwe sociale huurwoningen bij bouwen, nu hun financiële positie weer gezond is. En het is ook nodig omdat de doelgroep, mensen met een laag inkomen, weer groeit. Check dit persbericht bij het verschijnen van het Jaarbericht 2017 in juni 2017. 

     

     

     

     

     

  • Wat investeren de corporaties in onderhoud en renovatie

    Van elke €100 huurinkomsten geven de corporaties gemiddeld € 30 uit aan onderhoud en renovatie.

    In 2016 renoveerden de Amsterdamse corporaties samen in totaal 2.176 woningen op hoog niveau voor een bedrag van minimaal € 25.000 per woning. Dat is een verdubbeling van het aantal van 2015. Ruim 2000 woningen kwamen weer terug in de sociale verhuur met een huurprijs onder de grens van € 711,00 (liberalisatiegrens).

    Ook worden veel woningen opgeknapt als ze nieuw in verhuur komen, die cijfers registreert de AFWC niet. 

     

    Er wordt door de corporaties veel geïnvesteerd in energiebesparing, o.a. door vervanging van open verbrandingstoestellen zoals geisers en oude cv installaties om koolmonoxidevergiftiging te voorkomen. Uiteraard worden bewoners daarover goed geïnformeerd samen met gemeente, brandweer en GGD. Ook vernieuwen de corporaties veel hang– en sluitwerk van woningen in buurten waar veel wordt ingebroken. 

     

     

  • Hoe duurzaam zijn de sociale huurwoningen

    De Amsterdamse corporaties zetten volop in op energiebesparing in hun woningen. Hun woningen zijn gemiddeld per corporatie in de afgelopen jaren met 7.500 ´labelstappen´ per jaar verduurzaamd. Dat is vooral gebeurd als gevolg van renovaties en onderhoudsaanpak.

     

    De verduurzaming heeft ook als doel de energierekening van de huurders te helpen verlagen en het wooncomfort te verbeteren. In veel woningen zijn oude gaskachels en geisers de afgelopen jaren vervangen door veiliger en moderne HR ketels. 

     

    De corporaties hebben met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging afgesproken, dat voor 1 januari 2018 10.000 corporatiewoningen overgaan op een alternatieve vorm van verwarming zonder fossiel gas. Voor 2019 willen de corporaties op 40.000 daken zonnepanelen plaatsen. Naast nieuwe vormen van energieopwekking en verwarming investeren de corporaties extra in energiebesparing door woningen duurzaam te renoveren.

  • Wat zijn de rechten van bewoners bij renovatie en sloop/nieuwbouw

    In 2015 hebben de woningcorporaties met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging Amsterdam zogenaamde kaderafspraken gemaakt over de invloed van huurders op renovatie en sloop/nieuwbouwplannen van hun wooncomplexen. 

    De kern is dat de positie van alle huurders in heel Amsterdam gelijk is en versterkt. 

    Ga voor de volledige kaderafspraken naar de online versie.

    De gedrukte versie van dit boekje ligt bij alle corporatiekantoren en bij de wijksteunpunten wonen. 

     

     

     

     

  • Leefbaarheid

  • Wat en hoe investeren de corporaties in de leefbaarheid van buurten en zorg voor bewoners

    De corporaties investeren per sociale huurwoning per jaar € 125,00 in leefbaarheid. Ook werken we samen met maatschappelijke organisaties op diverse manieren aan vergroting van leefbaarheid.

     

    Het gaat daarbij om de zorg voor schone, hele en veilige wooncomplexen via schoonmaak, graffiti bestrijding, groenonderhoud, inbraakpreventie en brandpreventie en aanpak van overlast.


    De corporaties stimuleren zelfbeheer en zelfredzaamheid van bewoners, o.a. via ondersteuning van bewonersinitiatieven en buurtbemiddeling via het project Beter Buren

     

    Corporaties participeren ook samen met maatschappelijke organisaties in het Amsterdamse project Vroeg Eropaf (voorkomen van schulden) en stimuleren maatschappelijke initiatieven zoals buurtwerkkamers.

Deel deze pagina