Het lijkt dan ook nog niet eens zo slecht dat in Amsterdam in 2011 nog gestart is met de bouw van 2.000 woningen. Voor de helft gaat het om studenteneenheden in de sociale huur. Een groeimarkt, want alleen al DUWO bouwt met partner Rochdale tot en met 2013 zo’n 1.300 studentenwoningen in het Science Park in Amsterdam Oost.

De corporaties hebben in Amsterdam so wie so nog behoorlijk doorgebouwd. Bijvoorbeeld in Amsterdam Noord, het Waterlandplein waar Ymere onder andere een aantal woontorens en een winkelcentrum realiseert en het Bezaanjachtplein, het centrumplan voor de Banne waar Rochdale ook onder meer een winkelcentrum en appartementen bouwt.

Toch zijn de verwachtingen voor 2012 alom somber. Sommigen verwachten veel van particulier of collectief particulier opdrachtgeverschap. Prima initiatieven, maar dat is naar mijn smaak toch niet veel meer dan een druppel op de gloeiende plaat.

Hoe dan ook zal nieuwbouw in de komende jaren kleinschaliger zijn en de focus zal meer liggen op renovatie en het zoeken van oplossingen in de bestaande voorraad. Daarvan zijn ook mooie voorbeelden en ik noem er twee.
- Stadgenoot verbouwt het voormalig GAK gebouw in West tot koopappartementen voor studenten. Een belangrijke bijdrage aan de studentenhuisvesting.
- Eigen Haard voltooit volgend jaar de ingrijpende renovatie van het monumentale project De Koningsvrouwen van Landlust, ook in West, met veel aandacht voor energiebesparing.

De crisis en ook het kabinetsbeleid dwingen de corporaties om heel kritisch te kijken naar wat ze nog wel of niet gaan doen. De corporaties zowel in Amsterdam als de regio hebben de afgelopen twee jaar de nodige maatregelen getroffen om financieel weer mogelijkheden te scheppen voor de toekomst. Bedrijfslasten worden omlaag gebracht door besparingen en soms ook met consequenties voor personeel. Pijnlijk, maar onvermijdelijk om de crisis te lijf te gaan.

En nodig om te kunnen blijven investeren, zoals bijvoorbeeld in energiebesparing. Daar zullen de komende jaren stappen worden gemaakt.

Verder zal ook, weliswaar in een lager tempo en op een andere manier, de vernieuwing van bijvoorbeeld Nieuw West doorgaan en worden gemaakte afspraken nagekomen. Denk bijvoorbeeld aan de bouw van het Community Center Ru Paré door de Key. Een gebouw op het August Allabé plein in Nieuw West waar buurtvoorzieningen samenkomen, met een school, de naschoolse opvang, buitenschoolse activiteiten, een kinderdagverblijf enzovoorts. Zo zijn meer voorbeelden te noemen.

Willen we nog blijven bouwen, dan moet echt worden geluisterd naar wat de markt vraagt. Soms zijn er daarbij dilemma’s. Moeten we kleiner bouwen omdat voor die kleinere woningen met een lagere prijs wel vraag is? Ik zou zeggen: doen. Moeten we bijvoorbeeld in Nieuw West wat meer eengezinswoningen bouwen ook als we eigenlijk willen verdichten met gestapelde bouw? Ik zou zeggen: nood breekt wet.

Daarbij hebben we ook onze partners nodig. Zo wordt het wel eens tijd dat bij dalende huizenprijzen ook de grondprijzen van de gemeente omlaag gaan. Het is nu tijd om door te pakken. Ik zie dat nog onvoldoende gebeuren. Willen we ook in het middensegment tot pakweg € 900 kunnen bouwen, dan horen daar ook passende, lagere grondprijzen bij.

De gemeente geeft ook het verkeerde signaal af door juist in deze tijd van crisis voor 2012 de bouwleges drastisch te verhogen. Zo ontwikkelt de Alliantie in de Staalmanpleinbuurt in Slotervaart een paar honderd woningen met allerlei voorzieningen. Door de hogere leges moet zij nu ruim 4,5 ton extra op tafel leggen. Het valt toch niet te rijmen dat juist in tijden van crisis tarieven worden verhoogd.

Het verdienmodel zit nou eenmaal zo in elkaar dat corporaties voor nieuwe investeringen afhankelijk blijven van de verkoop van bestaande huurwoningen. Die zijn sinds 2007 ongeveer gehalveerd. Traditiegetrouw maken we vandaag bekend hoeveel woningen het vorig jaar, dus in 2011 zijn verkocht. In 2010 waren dat er 1.585, in 2011 precies 1.600. Geen slechte score, maar er is wel alles uit de kast gehaald, van VON acties, startersleningen tot keukencheques. Twitter Leo Bosch.

Hoe dan ook, de crisis kunnen we zeker niet in Amsterdam oplossen en ook maar zeer ten dele in Nederland. Maar het Kabinet moet dan wel de juiste dingen doen en dat ontbreekt er tot nu toe aan als het om de woningmarkt gaat. Een integrale aanpak is nodig, van huur en koopmarkt. Vrijwel iedereen, ook gisteren de banken nog, roept dat de hypotheekrenteaftrek in de huidige vorm niet houdbaar is. Maar maatregelen blijven nog uit, ook omdat de PVV tegen is.

Ondertussen toont de overheid zich niet betrouwbaar en dat versterkt de onzekerheid op de markt. Wat betreft de huurmarkt koerst het kabinet keihard aan op een kleinere corporatiesector en wil zij opbrengsten afromen ten gunste van de schatkist.

De corporaties en ook andere verhuurders hangt vanaf 2014 een heffing boven het hoofd van ruim € 760 miljoen als bijdrage in de huurtoeslag, meer dan € 300 per woning per jaar.

Dat hakt er stevig in en dat zal niet zonder gevolgen kunnen blijven voor de investeringen in de stad. Zelfs niet als de bedrijfslasten verder omlaag worden gebracht en optimaal gebruik wordt gemaakt van de verdienmogelijkheden zoals de extra wws punten en de extra huurverhoging voor scheefwoners. Wat betreft de verkoop draaien we al maximaal. Als de investeringen worden geraakt is dat buitengewoon slecht en niet in het belang van de stad.

Het is nodig om landelijk, maar ook hier met de lokale en regionale partners, gemeenten en huurdersorganisaties een lobby te organiseren zodanig dat de politiek nog op andere gedachten kan worden gebracht. Een nieuwe minister biedt dan misschien nieuwe hoop, maar de heffing is natuurlijk allang in de meerjarenramingen meegenomen.

Een kleinere corporatiesector wordt ook bereikt door de gestelde inkomensgrens van zo’n € 33.000 die met Brussel is afgesproken. Het is allang duidelijk dat in Brussel ondertussen een andere wind waait, maar (ex) minister Donner heeft alle kritiek op die inkomensgrens steeds weggewuifd en heeft geweigerd terug te gaan naar Brussel. Ondertussen – we weten het – zitten de lagere middeninkomens tot pakweg € 45.000 in onze regio met de gebakken peren. Zij kunnen geen kant op.

Dan is er nog de Right to buy, ook wel duty to sell genoemd die ook gaten kan slaan in de corporatievoorraad. Ongeveer tout Nederland heeft de afgelopen weken gewezen op de negatieve gevolgen van deze voorstellen. Strijdig met het eigendomsrecht, geen sturing meer op de voorraad, de beste woningen worden verkocht, u heeft het allemaal voorbij zien komen.

Er zijn ook eigenlijk geen voordelen van zo’n maatregel te bedenken, anders dan dat de politiek mooie sier wil maken met de zogenaamde keuzevrijheid die huurders krijgen. Maar die gaat wel ten koste van de keuzevrijheid van toekomstige huurders. En als die keuzevrijheid dan zo belangrijk is, waarom wordt het kooprecht dan beperkt tot corporatiewoningen? Waarom mogen andere huurders ook niet hun woning kopen? Dat valt niet te begrijpen. En wat stelt die keuzevrijheid in de praktijk voor als de maandelijkse hypotheeklast zeker twee keer zo hoog ligt als de huur zoals in onze regio en zeker Amsterdam het geval is?

Niet voor niets verkopen we in Amsterdam voornamelijk bij mutatie. Er zal dus wel niet veel van terechtkomen, maar straks kan wel één huurder zijn vinger opsteken en dan moet de corporatie het hele complex splitsen, verkoopgereed maken, een VVE oprichten enzovoorts. Dat leidt tot buitengewoon extra hoge kosten en probeer daarna nog maar eens tot kwaliteitsverbeteringen te komen.


Het is jammer dat we nu ruzie krijgen over het middel, zonde van de energie, en het leidt misschien wel tot ‘see you in court’, terwijl we het allemaal wel eens zijn over het doel, namelijk dat we willen verkopen. Dat is toch helemaal geen discussiepunt meer. Zie ook onze inspanningen om Koopgarant in Amsterdam eindelijk door de belastingdienst goedgekeurd te krijgen. En ik heb goede hoop dat dit heel snel gaat lukken!

Moeten we het dan straks hebben van het CDA dat zij net als bij de 130 km maatregel op de snelwegen eerst veiligheidsmaatregelen eist van het kabinet? Of moeten we het – de wereld op zijn kop – hebben van de voormalige minister Donner die misschien wel een vernietigend advies schrijft over dit wetsontwerp? Het zijn verwarrende tijden en ook hier moet de komende maanden een krachtige lobby worden georganiseerd.

Dames en heren, ondertussen solt het kabinet met de positionering van de corporaties. Opportunisme viert hoogtij. De ene keer zegt het kabinet dat corporaties ‘gewone ondernemingen’ zijn en dan is het argument gevonden om de vennootschapsbelasting in te voeren. Op een ander moment bepaalt het kabinet dat corporaties onderling solidair moeten zijn en de één dus de wijkaanpak van de ander moet betalen. De Vogelaarheffing. Ik zeg dit los van wie daar toevallig voordeel bij heeft. En nu wordt corporaties even makkelijk het eigendomsrecht ontnomen door zo’n Right to Buy. Dat valt allemaal niet met elkaar te rijmen.

En naar de toekomst toe wordt essentieel hoe in de Herzieningswet DAEB en niet DAEB wordt geregeld en of corporaties eigen vermogen kunnen inzetten om de financiering van marktactiviteiten te kunnen waarborgen. Zo niet, betekent dat het einde van het gedifferentieerde bouwen.

We zullen goed op onze ‘saeck’ moeten letten. Dat betekent onze boodschap goed voor het voetlicht brengen en ook zorgen dat we zelf onze zaken op orde hebben. We zijn de afgelopen jaren natuurlijk wel kwetsbaar gebleken door vervelende incidenten die hun doorwerking niet gemist hebben. Dat heeft onze positie natuurlijk niet goed gedaan.

Tot slot, het kabinet heeft wel het puntenstelsel aangepast met 15 of 25 extra punten voor schaarstegebieden. Het had beter gekund, want waarom valt de Zaanstreek daar nou buiten, en het was ook beter geweest het puntenstelsel af te stemmen op de WOZ waarde, maar goed, dit geeft meer ruimte om tot een beter prijsbeleid te komen. We kunnen ook eindelijk werk maken van het in Amsterdam zo ontbrekende middensegment tussen pakweg € 650 en € 900.

Maar voorlopig blijft, los van de extra 5% huurverhoging voor scheefwoners, het inflatievolgend huurbeleid van kracht. Het verschil tussen de oude en nieuwe huur zal daardoor oplopen, maar hoever kan je daarin gaan? Een mix van harmonisatie met het verhogen van de huur van zittende bewoners, eventueel begrensd door een huursombenadering was evenwichtiger geweest.

Corporaties zullen op een verantwoorde wijze omgaan met de extra ruimte. In theorie kan ruim 35% bij mutatie naar de vrije sector. Ik verwacht dat dit in de praktijk ongeveer de helft zal zijn. In veel gevallen, bijvoorbeeld grote woningen, rolstoelwoningen, doelgroepwoningen, worden de huren afgetopt tot onder de huurtoeslaggrens of zelfs de aftoppingsgrens.

De woningen die wel naar de vrije sector gaan, zullen voornamelijk in het segment tot € 900 worden aangeboden. Hier liggen dus goede kansen om de middengroepen te bedienen, maar het zal gevolgen kunnen hebben voor de aanbiedingsafspraken in Bouwen aan de Stad.

Ik wens u allen een strijdbaar, gezond en voortvarend 2012 toe!

Hans van Harten
directeur