Er zijn gemeenten zoals de gemeente Amsterdam, die voor een aanzienlijk deel eigenaar zijn van de grond. Die wordt in erfpacht uitgegeven. In deze tijd van crisis valt op dat gemeenten met veel eigen grond hooguit tijdelijk de grondprijzen bevriezen, en zelfs op bepaalde plekken die prijzen alweer verhogen. Wat betreft de prijsbepaling hanteren de meeste gemeenten de zogenaamde residuele grondprijsbenadering. Dat betekent dat de grondprijzen het saldo zijn van de Vrij Op Naam (VON) prijzen en de bouwkosten (inclusief bijkomende kosten).

Over dat principe bestaat, ook met ontwikkelende partijen, redelijke consensus. De prijs van de grond beweegt mee met de waarde van het product en de kosten om dat produkt te maken en dat is goed.

Maar een gemeente heeft als grondeigenaar natuurlijk belang bij een zo hoog mogelijke grondprijs (zolang de markt het kan hebben). In een stad als Amsterdam is de gemeente vrijwel monopolist. Maar het is diezelfde gemeente die ook de concrete rekensommen maakt, marktanalyses uitvoert en vervolgens de grondprijs vaststelt. In de officiële stukken zie je daar weinig van terug, en zijn het globale analyses met ruime bandbreedtes per stadsdeel of gebied. Ook wel begrijpelijk, want door alle cijfers op tafel leggen zou de gemeente zijn onderhandelingspositie verspelen.

Hoe dan ook, de rekensommen zijn niet openbaar en niet transparant en dat wringt. Je moet zo'n monopolist op zijn blauwe ogen geloven en er is dus altijd gedoe over de grondprijzen. Er wordt in de praktijk door ontwikkelaars ook veel geklaagd dat bijvoorbeeld de normen voor de Algemene Kosten niet toereikend zijn en de al krappe Winst en Risicopercentages in de praktijk lager uitvallen. Rekent de gemeente een en ander naar zich zelf toe?

We weten het niet, maar de gemeente heeft in elk geval wel de schijn tegen. In dit tijdsgewricht van transparantie en good governance kan dit eigenlijk niet meer: een monopolist die zelf zijn prijs bepaalt en je betaalt het maar of niet. Natuurlijk kan gezegd worden: dan investeer je toch gewoon in een andere stad of andere regio? De markt doet dan toch wel zijn werk? Die optie ligt voor 'foot loose' ontwikkelaars voor de hand, maar niet voor lokaal of regionaal gebonden woningcorporaties. Die hebben hun opgave gewoon in de stad.

De Federatie is er voorstander van dat er voor gemeenten met veel grondeigendom een visitatiestelsel komt, waarbij externe, gecertificeerde bureaus periodiek inzage krijgen in de rekensommen van de gemeente en zo kunnen vaststellen in hoeverre de gemeente daadwerkelijk marktconform (en niet daarboven) de prijzen vaststelt. Daarover kan een openbaar visitatierapport verschijnen, met de bevindingen van het bureau, zonder dat strategische informatie op straat komt te liggen. Gemeenten zouden zo'n visitatiestelsel ook moeten willen, want dan ben je eindelijk van het gezeur over de grondprijzen af. Als je tenminste inderdaad marktconforme prijzen hanteert.

Het zou een goede zaak zijn als de Vereniging van Nederlandse Gemeenten een dergelijk initiatief zou nemen en in samenspraak met zijn stakeholders, Rijk, gemeenten, Aedes, NEPROM, IVBN en Eigen Huis zo'n visitatiestelsel zou ontwikkelen.