Op basis van de informatie die nu bekend is, heeft de Federatie berekend dat in de gemeente Landsmeer de meeste woningen er 25 punten bij kunnen krijgen (93%), gevolgd door Amsterdam (60%) en Amstelveen (54%). In Purmerend heeft slechts 14 procent van de sociale huurwoningen een WOZ-waarde boven de 2.900 euro per m2. Zaanstad, Wormerland en Almere vallen volgens de minister niet in het schaarstegebied en krijgen er in de huidige plannen geen WWS-punten bij.




Ook binnen Amsterdam zijn de verschillen in WOZ-waarde groot. In stadsdeel Centrum heeft 98% van de corporatiewoningen een WOZ-waarde boven 2900 per vierkante meter en kan er dus 25 punten bij krijgen, terwijl in stadsdeel Zuidoost slechts 3% boven de 2900 zit. De scheidslijn in marktwaarde tussen het gebied binnen de ring en buiten de ring komt in de grafiek duidelijk naar voren.

Verhoging maximale huur

Door de toevoeging van basispunten, kan de maximale huur worden verhoogd. Belangrijk is om te vermelden dat dit alleen kan bij nieuwe verhuringen. De woning moet dus eerst leeg komen en opnieuw in de verhuur komen. De Federatie berekende dat momenteel slechts 2 procent van de corporatiewoningen een (kale) huur hebben die boven de huurtoeslaggrens van 652,52 euro ligt. Deze woningen hebben meer dan 142 punten en kunnen ‘geliberaliseerd’ worden verhuurd in de vrije sector. In het huidige WWS zou 12 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen geliberaliseerd mogen worden (als de huren dus op het wettelijke maximum zouden worden gesteld). Met het voorstel van de minister kan dit percentage stijgen naar 36 procent. Omdat veel woningen binnen de ring klein zijn, komen ze ook met het voorstel van Donner niet boven de vrije sector huurgrens. Ook na de invoering van de plannen, kunnen nog steeds de meeste woningen worden geliberaliseerd in stadsdeel Zuidoost, net zoals in de huidige situatie. Per 1 juli 2011 speelt het energielabel een rol in het WWS. Juist in de buurten binnen de ring hebben woningen vaak een slecht energielabel (G of F). Het is mogelijk dat woningen als gevolg daarvan minder punten krijgen dan in de huidige situatie. Dat effect is nog niet meegenomen bij deze berekeningen.

Geen relatie met markthuur

De sociale huurprijzen hebben geen relatie met de huurprijs die op de vrije markt zou kunnen worden gevraagd. Dat is, zeker in een populaire stad als Amsterdam, deels ook logisch: corporaties bedienen huishoudens met lagere inkomens en die moeten ook in duurdere delen van de stad kunnen wonen. Er is op dit moment echter geen enkele relatie tussen de populariteit van de buurt waar de woning staat en de huurprijs. Hierdoor ontstaat de scheve situatie dat de huurprijzen in populaire stadsdelen veel lager liggen dan in de minder populaire wijken. De Federatie heeft daarom ook gekeken naar de huren als die een pecentage van de WOZ-waarde zouden bedragen (4%). Hier zien we bijvoorbeeld dat voor de populaire stadsdelen binnen de ring geldt dat de ‘martkhuren’ als verwacht fors zouden kunnen stijgen. In Zuidoost daarentegen lijkt de huidige kale huur al een goede afspiegeling van de markthuur: de huidige maximale huur ligt zelfs hoger dan een fictieve markthuur.