Kooprecht voor huurders slecht voor volkshuisvesting
23 december 2011 - De kabinetsplannen om bewoners het recht te geven tegen de marktprijs hun sociale huurwoning te kopen (Right to Buy) zijn slecht voor de volkshuisvesting en onrealistisch. Dat stelt de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties vandaag in een reactie. Corporaties kunnen zelf niet meer bepalen welke woningen zij willen verkopen en welke niet. Het risico is dan groot dat de beste woningen worden verkocht en de slechtste overblijven voor de sociale verhuur. Ook kunnen geen garanties meer worden gegeven dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de laagste inkomens. Verder worden de corporaties in Amsterdam op hoge kosten gejaagd omdat eerst voor miljoenen aan leges en afkoop erfpacht betaald moeten worden, alvorens verkocht kan worden. Het valt te betreuren dat nu strijd ontstaat over het middel van het kooprecht of verkoopplicht, terwijl alle partijen, ook corporaties, verkoop aan bewoners willen stimuleren. De Federatie hoopt dat dit voorstel alsnog van de baan gaat.
Het kabinetsplan gaat ervan uit dat corporaties tenminste 75% van hun woningen te koop moeten aanbieden aan zittende huurders. Alleen studenten- en ouderenwoningen vallen daarbuiten, net als sloopcomplexen. Corporaties kunnen dan echter geen strategisch voorraadbeleid meer voeren. Nu worden complexen voor verkoop aangewezen en vervolgens verkoopgereed gemaakt. Dat kan straks niet meer op deze wijze. Als ook maar één huurder zijn woning wil kopen, dan moet het hele complex verkoopgereed gemaakt worden, inclusief de in Amsterdam benodigde splitsingsvergunningen en kosten van afkoop erfpacht. Ook zullen vele nieuwe Verenigingen van Eigenaren moeten worden opgericht. Bovendien zal het in die contructie veel moeilijker worden om in overleg met alle betrokkenen kwaliteitsverbeteringen inclusief energiebesparende maatregelen te realiseren.
Het kabinetsplan is ook onrealistisch. De praktijk van de afgelopen jaren heeft geleerd dat zittende bewoners maar mondjesmaat hun woning kopen, ondanks dat ze daartoe een aanbod krijgen. In Amsterdam hebben de corporaties vanaf 2002 tot en met dit jaar ruim 16.000 woningen verkocht, waarvan nog geen 15% aan zittende bewoners. Het Centraal Fonds maakt in zijn Sectorbeeld van deze week duidelijk waarom dat zo is. Het 'gat' tussen de lage huur en de hypotheeklast (op basis van de marktprijs) is, zeker in Amsterdam, zo groot dat zittende bewoners niet of nauwelijks belangstelling hebben. Daar is de laatste jaren onzekerheid over de waardestijging en de kredietbeperking bijgekomen. Daarom worden woningen vrijwel altijd slechts bij mutatie verkocht. Nu de mutatiegraad al jaren daalt, wordt alles uit de kast gehaald om de verkoopdoelstellingen toch zoveel mogelijk te realiseren.
De vraag blijft waarom het kabinet deze weg wil bewandelen. Het lijkt een motie van wantrouwen aan de corporaties die allang doen wat het kabinet wil, namelijk woningen verkopen. Het Centraal Fonds constateerde deze week dat vorig jaar landelijk het aantal huurwoningen dat is verkocht, is toegenomen tot 15.000, ondanks de crisis op de woningmarkt. De Amsterdamse corporaties hebben met de gemeente Amsterdam meerjarenafspraken gemaakt met de mogelijkheid tot en met 2020 35.000 woningen te verkopen, dat is bijna 20% van alle woningen. Corporaties willen verkopen om tot meer gedifferentieerde wijken te komen, en verkoop is ook nodig om voldoende geld te genereren om nieuwe investeringen te doen. Het kabinetsplan lijkt een leuk kerstcadeau, maar de inhoud deugt niet, aldus de Federatie.
