Om de verkoop te stimuleren, ontwikkelen corporaties steeds meer koopvarianten. Door verkoop onder voorwaarden maken zij het mogelijk dat huurders met een beperkt risico hun huurwoning kopen. Dit is vooral interessant voor mensen met een lager inkomen. Een korte toelichting op maar liefst elf verschillende mogelijkheden bij Amsterdamse corporaties.

Ongeveer de helft van de Amsterdamse corporaties verkent momenteel de mogelijkheden van verschillende vormen van verkoop onder voorwaarden. Sommige corporaties hebben al woningen verkocht onder (door de consument te kiezen) voorwaarden, andere zijn nog in de voorbereidende fase. De andere helft van de corporaties ziet weinig in verkoop onder voorwaarden.

De Verkoopversneller

De door Rochdale, Patrimonium en AWV in voorbereiding zijnde Verkoopversneller is een hypotheek met een renteloos en aflossingsvrij deel. Het betreft een financieringsconstructie waardoor iedereen met een modaal salaris zijn huurwoning kan kopen, mits hij niet in aanmerking komt voor individuele huursubsidie. Uitgangspunt in dit product is niet de woning, maar de klant.

Rekenvoorbeeld: Stel de klant heeft een modaal inkomen van € 20.000. Dan mag hij € 80.000 lenen (volgens NHG-normen 4 x modaal). Als de waarde van een corporatiewoning € 100.000 is, dan komt hij niet in aanmerking voor het kopen van deze woning. Tenzij hij gebruik maakt van de Verkoopversneller. Het nu niet te financieren deel van € 20.000 wordt aflossingsvrij en renteloos ter beschikking gesteld. Hoe groot dit aflossingsvrije deel mag zijn, wordt bepaald in de uitwerking van de voorwaarden. De corporatie betaalt de rente over het renteloze aflossingsvrije deel, maar beschikt wel over het totale bedrag. Periodiek vindt er een inkomenstoets plaats. Bij stijging van het inkomen wordt een deel van de renteloze lening rentedragend. Gemiddeld zullen de rentebetalingen door de corporatie al na tien jaar ophouden. Er wordt dus geen korting op de verkoopprijs verleend. Dit product ligt ter goedkeuring bij het ministerie van VROM.

Korting aan de zittende huurder

De AWV wil naast de Verkoopversneller nog enkele verkoopbevorderende maatregelen nemen. Zo wil AWV in ieder geval tien procent korting geven aan zittende huurders. Daarnaast heeft men het Fair Value-model van het ministerie van VROM in onderzoek. Het is echter nog onzeker of men hier in de praktijk mee aan de slag gaat.

Verkoop V.O.N.

Bij De Key kan de koper kiezen tussen meerdere vormen van verkoop onder voorwaarden. Een vorm die eigenlijk geen verkoop onder voorwaarde kan worden genoemd, maar zeker het vermelden waard, is dat de Key de woning vrij op naam (v.o.n.) te koop aanbiedt en de koper de kosten koper (k.k.) dus niet hoeft te betalen.

Rekenvoorbeeld: Bij aankoop van een bestaande woning moet een koper altijd rekening houden met verwervingskosten van 11,5% van de koopsom (o.a. voor notaris en belasting). Bij verkoop v.o.n. is dit percentage circa 4%. De Key neemt het restant van de verwervingskosten voor haar rekening. Dit komt overeen met circa 7.5% van de koopsom.  

Verkoop via gedeeld eigendom

Bij de Key worden woningen voor 75% verkocht waarbij De Key 25% van het aandeel in eigendom houdt. De koper kan desgewenst het resterende deel in een later stadium kopen voor de dan geldende marktwaarde. Dit wordt geregeld in een koopoptie. Een aantal gebruik- en beschikkingsbevoegdheden wordt zodanig overeengekomen dat gedurende de periode van gemeenschap van eigendom de koper voor 100% verantwoordelijk is voor de uitgaven ten behoeve van de gemeenschap. Zo is de koper bevoegd tot het gebruik van de zaak en tot het verrichten van daden van beheer en beschikkingsbevoegd over de gehele zaak. Uitgaven ten behoeve van de gemeenschap en vruchten en schulden ervan zijn voor rekening van de koper. De koper dient garant te staan voor een goed onderhoud en voldoende verzekering. Doorverkoop van de woning dient marktconform te geschieden waarbij de aandelen in de gemeenschap niet afzonderlijk van elkaar overdraagbaar zijn.

Gedeeld eigendom is te zien als een variant op mve (wat is dat??). De Key toucheert bij verkoop alsnog 25% van de dan geldende marktprijs. Dit kan zowel positief als negatief uitpakken. De variant is aantrekkelijk voor een koper die leent wat het inkomen op een bepaald moment toelaat. Bij verkoop kan er profijt zijn van waardestijging en bij waardedaling is het verlies lager dan bij volledig eigendom.

Verkoop via uitgestelde betaling

De verkoop via uitgestelde betaling is ontwikkeld in een samenwerking tussen de Key en een bank. De hypotheek kent twee delen: een lening waarover rente en aflossing wordt betaald en een aflossingsvrije lening van 25% van de totale lening, met een maximum van € 45.000 waarover de koper de eerste tien jaren geen rente betaalt. Na tien jaar begint de koper rente over deze lening te betalen en vanaf vijftien jaar na aankoop volgt een vorm van aflossing. 

Deze variant kan aantrekkelijk zijn voor kopers met een inkomensperspectief zodat men meer durft te lenen dan wat het inkomen op dat moment toelaat. Vertrouwen in een ingeschatte waardestijging van de woning zou hier bepalend voor de keuze kunnen zijn. De keus is aan de koper.

Verkoop via de wet BEW (Bevordering Eigen Woningbezit)

De Key geeft een extra korting aan zittende huurders die een koopsubsidie via de wet BEW hebben gekregen. De hoogte van de koopsubsidie hangt af van de koopprijs in relatie tot het inkomen. Hieraan is een maximaal te lenen bedrag gekoppeld. Het verschil tussen dit bedrag en de koopprijs (maximum € 110.267) geeft De Key als extra korting. Bij doorverkoop van de woning moet dit kortingsbedrag worden terugbetaald. De wet bepaalt dat bij doorverkoop binnen dertig jaar men recht heeft op 10% korting. Door de verkoop v.o.n krijgt men al 7,5% korting. De resterende 2,5% wordt afgetrokken van het terug te betalen bedrag, gecorrigeerd met het inflatiecijfer. De regeling kent een hoog individueel karakter. Zittende huurders die aan de criteria van de wet BEW voldoen kunnen rekenen op een maatwerkbehandeling.

Rekenvoorbeeld: een alleenstaande met een belastbaar jaarinkomen van € 16.395,- over 2001 wil zijn woning die getaxeerd is op € 105.000,- kopen. Met dat inkomen kan men een maximale hypothecaire lening krijgen van € 90.707,- bij een koopsubsidie van € 91,- per maand. De koop lijkt niet realiseerbaar. De extra korting van De Key bedraagt in dat geval € 105.000,- minus € 90.707,- = € 14.293,-.

Wordt de woning binnen dertig jaar verkocht dan moet terugbetaald worden: € 14.293,- minus (€105.000,- x 2.5%) = € 11.668,-.

Bruidsschat aan VvE

In het verleden is het meerdere malen voorgekomen dat De Key een bruidsschat meegaf aan een Vereniging van Eigenaren (VvE). De Key bekeek bij die complexen de technische meerjarenplanning over 25 jaren in plaats van 15 jaren. Het venijn, bijvoorbeeld betonrot, komt bijvoorbeeld pas na 22 jaar in beeld. De reservering ‘onderhoud’ van de VvE zou leiden tot een onacceptabel hoge bijdrage in de servicekosten vandaar dat gekozen is voor een bruidsschat.

Op dit moment is een meer gestructureerde uitwerking van het principe van de bruidsschat in onderzoek. Per verkoopcomplex wordt het woningtype en de daarbij behorende reële onderhoudsnorm bepaald. Wanneer de voor de technische meerjarenplanning benodigde bijdrage per eenheid per jaar hoger is dan de reële onderhoudsnorm van het woningtype, wordt de bijdrage “afgetopt” op een bepaald bedrag of het hogere normbedrag. De benodigde dotatie die hieruit voortkomt moet door de koper tot een bepaald maximum zelf worden ingebracht. Het restant komt van De Key als bruidsschat.

Koopzeker

Koopzeker wordt ontwikkeld door de Alliantie (De Dageraad) met enkele andere corporaties (Woonbron-Maasoevers, Woondrecht, Saenwonen), maar wordt nog niet toegepast. De essentie is dat de woning wordt verkocht met een korting die kan oplopen tot 25 à 30% van de marktwaarde.

De koper heeft bij voorgenomen verkoop een aanbiedingsplicht aan de corporatie, de corporatie geeft een terugkoopgarantie. De terugkoopprijs voldoet aan de fiscale regels (koper heeft tenminste 50% aandeel in de waardeontwikkeling) en aan MG 2002-6, waarin regels zijn gesteld voor de verhouding tussen korting en waardeaandeel. De waarde van eigen investeringen van de koper wordt hiervan uitgezonderd; deze komt voor 100% aan hem ten goede (maar deze waarde kan ook negatief zijn).

Omdat de prijsvorming uitsluitend gebaseerd is op taxatie gelden hiervoor nauwkeurige instructies en een geschillenregeling. Via de VvE houdt de corporatie greep op de het onderhoud benodigd voor behoud van de basiskwaliteit. Voldoet de VvE hier niet aan, dan heeft de corporatie “aanschrijfbevoegdheid”. De corporatie wijst de eerste bestuurder aan en er geldt een zware procedure voor de vervanging van de bestuurder. De achtergrond hiervan is dat de corporatie de kopers hiermee een waarborg op de onderhoudskwaliteit bezorgt en zichzelf beschermt tegen de risico’s bij terugkoop.

Starterslening

De Starterslening is een product van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De Starterslening is inmiddels operationeel bij De Alliantie (De Dageraad), maar nog niet in Amsterdam. De Starterslening wordt verstrekt door het SVn uit een fonds dat wordt gevuld met middelen die ingebracht worden door de partij die de lening toekent (bijvoorbeeld de corporatie). De inbreng in het fonds geldt als lening aan het SVn. SVn toetst in hoeverre het huishouden in staat is op eigen kracht een financiering aan te trekken. Hierbij geldt als uitgangspunt de NHG-tabel. Aan de hand van de uitkomst van de toets wordt de hoogte van de Starterslening vastgesteld, met inachtneming van het door de corporatie vastgestelde maximumbedrag. De koper trekt voor het restant een reguliere hypothecaire lening aan. Op beide leningdelen tezamen kan de Nationale Hypotheek Garantie worden verkregen. De Starterslening is bij aanvang renteloos en aflossingsvrij. Na 3, 6, 10 en 15 jaar vindt een hertoets plaats, waarbij afhankelijk van de inkomensontwikkeling de rente wordt aangepast, zomogelijk naar een marktconform niveau, en de aflossing gaat lopen. Indien mogelijk wordt de gehele Starterslening binnen een reguliere looptijd van 30 jaar afgelost. Bij verkoop van de woning wordt het bedrag ineens afgelost.

Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH)

Het doel van de Amsterdamse Middensegment Hypotheek is om nieuwbouwkoopwoningen bereikbaar te maken voor Amsterdamse huishoudens met een middeninkomen. Het betreft een door de gemeente beschikbaar gestelde aflossingsvrije en nagenoeg renteloze lening van maximaal € 68.000,- binnen het totaalbedrag van de hypotheek. Hierdoor kunnen huishoudens met een middeninkomen een duurdere woning kopen dan waarvoor zij in aanmerking zouden komen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.

Corporaties vinden het een nuttige regeling, maar wijzen op de keerzijde van de constructie. Het blijkt niet altijd eenvoudig om huishoudens te vinden die voldoen aan de bij het AMH-label horende criteria. Toetsing aan de criteria kost bovendien veel tijd en leidt dikwijls tot het afketsen van de koop. Bovendien zijn er op de Amsterdamse woningmarkt huishoudens die een dergelijke woning wel graag willen kopen, maar die niet aan de AMH-criteria voldoen. In een meer ontspannen markt, waar je blij moet zijn met iedere koper, willen corporaties de woning graag zonder belemmeringen verkopen.

Vijf boxen regels

De 'Vijf boxen regels' zijn afspraken die kunnen worden gemaakt voor herstructureringsgebieden. De afspraak houdt in dat woningen die in een gebied worden opgeleverd in een bepaalde rangorde worden aangeboden aan huishoudens die bij stedelijke vernieuwing zijn betrokken. De 'Vijf boxen regels' worden in de praktijk al toegepast in Amsterdam Zuidoost.

De corporaties hebben bij deze constructie vergelijkbare bedenkingen als bij het AMH-label. Ze hebben een positief effect in een goed functionerende, enigszins gespannen markt. Echter, als de markt ontspant hebben de regels een nadelig effect. De praktijk in een ontspannen markt is dat ontwikkelaars veel moeite moeten doen om woningen überhaupt aan de man te brengen en dat belemmeringen de productie vertragen.