Het trendonderzoek Park de Meer heeft tussen 1 december 2003 en 1 augustus 2004 plaatsgevonden in de veronderstelling dat mensen die een nieuwbouwwoning kopen of huren niet altijd conform de regels van de Huisvestingsverordening handelen met hun oude huurwoning. Hierdoor kan gebruik van die huurwoning ontstaan, dat in strijd is met de regels en de huurovereenkomst.

Dit onderzoek is bedoeld om deze veronderstelling bij een nieuwbouwproject van enige omvang te toetsen. Interessant is ook te weten met welke indicatoren of combinatie van indicatoren de kans groot is woonfraude op te sporen. Daarbij is het verder van belang na te gaan of onderzoeken naar onrechtmatige bewoning bij nieuwbouwprojecten een bruikbare aanvulling vormt op de huidige buurtonderzoeken.

Hoofdstuk 1: Waarom een trendonderzoek in Park de Meer?
Hoofdstuk 2: Beschrijving van de nieuwbouwlocatie en de achtergelaten woningen
Hoofdstuk 3: Aanpak van het trendonderzoek
Hoofdstuk 4: Resultaten
Hoofdstuk 5: Conclusies en aanbevelingen

Hoofdstuk 1: Waarom een trendonderzoek in Park de Meer?
Door verschillende partijen wordt nogal wat woonfraude verondersteld onder kopers en huurders van een nieuwbouw woning. Zij zouden na verhuizing hun oude sociale huurwoning niet opzeggen om vervolgens de woning onder te verhuren. Of ze wonen niet in de nieuwe woning, maar hebben deze aan iemand anders doorverhuurd. Dit trendonderzoek is erop gericht te bezien of de oplevering van nieuwbouwwoningen hand in hand gaat met woonfraude en tevens of dit op een effectieve en efficiënte manier kan worden opgespoord.

Park de Meer is één van de laatst opgeleverde grote binnenstedelijke nieuwbouwlocaties. Er zijn twee redenen juist daar onderzoek te doen. Het gebied kent een gevarieerd aanbod aan zowel koophuizen als huurwoningen. Bovendien is het door het overzichtelijke aantal mogelijk alle woningen in het gebied te onderzoeken.

Hoofdstuk 2: Beschrijving van de nieuwbouwlocatie en de achtergelaten woningen
Park de Meer
Op het terrein van het voormalige Ajax-stadion is rond het einde van de vorige eeuw een woonwijk gebouwd met ruim zevenhonderd eengezinswoningen en appartementen in zowel de koop- als de huursector. Park de Meer is daarmee één van de jongste binnenstedelijke nieuwbouwlocaties van Amsterdam.

Uitgangspunt voor stadsdeel Oost/Watergraafsmeer is het creëren van een gevarieerde wijk voor jong en oud; voor gezinnen met kinderen, stellen en alleenstaanden. Park de Meer biedt daarom allerlei soorten woningen: van geschakelde en vrijstaande villa’s met eigen tuin tot appartementen in woongebouwen van vijf of tien bouwlagen.

De woningcorporaties De Dageraad en Ymere bouwden er bijna 200 huurwoningen, zowel in de sociale als de vrije sector. Voor een deel zijn het rolstoeltoegankelijke woningen, bedrijfswoningen, ateliers en onzelfstandige eenheden. De huurwoningen in de sociale sector hebben bij aanvang van de verhuur een huurprijs tussen € 340 en € 410. De vrij-op-naam prijzen van de meer dan 500 koopwoningen varieerden destijds van € 135.000 euro tot ruim € 450.000. Ruim de helft van de koopwoningen had een prijs van maximaal € 153.500.

Park de Meer wordt voor ruim 40% bewoond door gezinnen met kinderen, gevolgd door stellen en alleenstaanden, elk ruim een kwart. Van de ruim 1700 bewoners heeft meer dan 60% de leeftijd tussen dertig en vijftig jaar. De bewoners waren voor de helft al woonachtig in het stadsdeel. Bewoners van Oost/Watergraafsmeer kregen indertijd voorrang boven bewoners uit de andere stadsdelen. Verder komt 20% van de bewoners van buiten Amsterdam.

Achtergelaten woningen
Bijna de helft van de hoofdbewoners van Park de Meer heeft in Amsterdam een sociale of particuliere huurwoning achtergelaten. Bij 45 % is dat een corporatiewoning en bij 55% een woning van een particuliere verhuurder. De overige bewoners laten een koopwoning achter of komen van buiten de stad.

De vestigingsduur op het oude adres varieert voor zover bekend, sterk. Ongeveer een derde woont tussen 1 en 10 jaar op het oude adres; een derde heeft een woonduur van tussen de 10 en 20 jaar en de rest heeft een vestigingsduur van meer dan 20 jaar op het oude adres. De achtergelaten woningen van de bewoners van buiten Amsterdam zijn in dit onderzoek om praktische redenen buiten beschouwing gelaten.

Hoofdstuk 3: Aanpak van het trendonderzoek
Evenals bij de buurtgebonden Zoeklicht-projecten is een selectie gemaakt van de te onderzoeken adressen. De selectie is gemaakt op basis van vier indicatoren:

A. In het Basissysteem Woonruimteverdeling (BWV) van de Dienst Wonen staat een bewoner van het gebied nog geregistreerd als hoofdbewoner van een woning elders in de stad
De legale hoofdbewoner van een woning buiten Park de Meer is verhuisd naar het gebied, maar bij de Dienst Wonen staat er geen nieuwe vergunninghouder op het oude adres. Dit kan erop duiden dat de woning niet is leeggemeld en er sprake is van woonfraude.

B. Volgens het Kadaster heeft een eigenaar van een woning in Park de Meer een woonadres elders

C. In de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) van de Dienst Persoonsgegevens staat niemand ingeschreven op een adres in Park de Meer
Het komt voor dat er op een adres in Park de Meer niemand staat ingeschreven maar er wel iemand woont. De reden hiervan kan zijn dat de inschrijving elders wordt gebruikt om bewoning in strijd met de regelgeving af te dekken. De uitschrijving van de hoofdbewoner van een adres is een aanwijzing dat de vergunninghouder is vertrokken. Als iemand zich niet uitschrijft blijft de illegale wisseling van bewoners vaak onzichtbaar.

D. In de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) van de Dienst Persoonsgegevens staat op een adres in Park de Meer een gehuwd persoon ingeschreven, terwijl de huwelijkspartner elders staat ingeschreven

Als één van deze indicatoren aanwezig is dan wordt aangenomen dat de kans groter is, dat er sprake is van bewoning in strijd met de regels dan wel zonder toestemming van de bevoegde instanties. In Park de Meer blijkt bij 363 van de 720 adressen één of meerdere indicatoren aanwezig te zijn. Bij deze adressen is administratief onderzoek gedaan. Zonodig is contact gezocht met de verhuurders en bewoners. Om meer duidelijkheid te krijgen heeft de Dienst Wonen in 51 gevallen een buitendienst onderzoek uitgevoerd.

In het onderzoek zijn twee typen woonfraude onderscheiden, direct en indirect. De eerste is de woonfraude van de huishoudens die naar een woning in Park de Meer zijn verhuisd. De tweede is de onrechtmatige bewoning in de verhuisketen, ontstaan nadat de verhuisbeweging naar de nieuwbouw in Park de Meer op gang is gekomen.

Hoofdstuk 4: Resultaten
In onderstaand overzicht is de stand van zaken per 1 maart 2005 weergegeven. In totaal zijn 363 adressen in Park de Meer bij dit onderzoek betrokken. Op ruim 90% van deze adressen is met dit onderzoek en deze indicatoren uiteindelijk geen aanwijzing van woonfraude gevonden. Een klein aantal zaken is nog in onderzoek.

Directe woonfraude
In vijftien gevallen blijkt sprake van clandestiene bewoning. Dat heeft inmiddels geleid tot vijf huuropzeggingen en de verkoop van één woning. Twee adressen zijn nog in behandeling bij een corporatie. In drie gevallen is de bewoning alsnog gelegaliseerd. In vier gevallen is onderzoek nog gaande, maar clandestiene bewoning zeer aannemelijk. Daarnaast zijn nog twee zaken in onderzoek waarbij niet is aangetoond dat er sprake is van woonfraude.

Verder maakt het onderzoek duidelijk dat voorafgaand aan het betrekken van de nieuwbouwwoning een aantal huurcontracten is afgesloten, waarbij een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven. Daarbij gaat het om twee contractoverschrijvingen en één woningruil.

Indirecte woonfraude
Na de eerste verhuisronde naar Park de Meer blijkt alsnog bij dertien woningen verderop in de verhuisketen woonfraude te ontstaan. In zes gevallen is de clandestiene bewoning gelegaliseerd en bij vier dossiers loopt het onderzoek nog. In één geval blijkt sprake van onttrekking van de woning aan de woningvoorraad. De Sociale Dienst is één keer op de hoogte gebracht van vermoeden van uitkeringsfraude. Bij één woning heeft een verhuurder een ontruimingsvonnis toegewezen gekregen.

Hoofdstuk 5: Conclusies en aanbevelingen
Conclusies

• Uit dit trendonderzoek blijkt dat bij 9% van de 363 onderzoekswaardige adressen op een totaal van ruim 700 adressen in Park de Meer sprake is van woonfraude. Die woonfraude wordt met name gepleegd met de achter te laten woning of ontstaat verderop in de verhuisketen. Deze cijfers zijn vergelijkbaar met de resultaten van de Zoeklicht buurtonderzoeken.
• Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van 4 indicatoren, die afzonderlijk en in combinatie met elkaar de 363 onderzoekswaardige adressen opleverden. Dit is relatief veel voor ruim 700 adressen. Het wordt verklaard uit het feit dat de bestanden bij de start van het onderzoek nog niet actueel waren.
• Door de onderzoekswaardige adressen verder administratief te onderzoeken, kon het aantal adressen dat bezocht moest worden beperkt blijven. De onderzoeksmethode is minder arbeidsintensief dan die bij het Zoeklicht buurtonderzoek.
• Uit dit onderzoek blijkt dat bij bestandsvergelijkingen met de gebruikte indicatoren, bij bepaalde indicatoren of combinaties daarvan een grote trefkans is op het aantreffen van woonfraude.

Aanbevelingen

• Bij het verhuren en het verkopen van woningen in een nieuwbouwgebied meer zekerheid van de nieuwe bewoners verkrijgen met betrekking tot het leeg achterlaten van hun huurwoning. Dit kan door bij het tekenen van een huurovereenkomst de huurder een huuropzeggingsverklaring voor de oude woning te laten ondertekenen en deze ter beschikking stellen aan de verhuurder van de oude woning. Bij de koopwoningen kan de huuropzeggingsverklaring wellicht gekoppeld worden aan de erfpachtuitgifte.
• Bij meer nieuwbouwgebieden onderzoek te doen naar woonfraude waarbij gebruik gemaakt kan worden van de bevindingen van dit onderzoek. De aandacht kan gericht worden op een kleine groep adressen met een relatief grote trefkans op aanwezigheid van fraude.
• Naar aanleiding van dit onderzoek een trendonderzoek te doen naar één van de indicatoren i.c. indicator D, de niet samenwonende gehuwden (of stellen met een geregistreerd partnerschap), omdat de trefkans op fraude bij deze indicator relatief groot is gebleken.
• Afspraken maken met regiogemeenten over de aanpak van woonfraude van mensen die naar Amsterdam zijn gekomen, want in dit onderzoek is niet onderzocht of er op de achter te laten woningen buiten Amsterdam wellicht sprake is van woonfraude .

Meer informatie is te verkrijgen bij Bureau Zoeklicht:
Bellen: Wooninformatielijn, tel. 680 6806
E-mailen: zoeklicht@wonen.amsterdam.nl
Schrijven: Dienst Wonen; bureau Zoeklicht; Postbus 1900; 1000 BX Amsterdam