Themabijeenkomst Pakhuis de Zwijger: meer woningen op dezelfde grond

Meer woonruimte in de Kolenkitbuurt

Bart Wortman, manager gebiedsontwikkeling bij Rochdale, is vooral bezig met de woningvoorraad te laten groeien. Bij hem begint de opdracht niet met verdichten, maar met buurten vernieuwen en die beter maken. Eerst het gesprek met bewoners, de kwaliteit van de woningen bepalen en dan de opdracht vaststellen.

Op dit moment is de woningcorporatie bezig in de Kolenkitbuurt, waar ze deels renoveert, van kleine woningen bedrijfsruimten maakt (kinderdagverblijf en horeca) en sloopt en nieuwbouwt. Het opknappen van de bestaande woningen kost daar bijna net zoveel als nieuwbouw. Het gaat van 14.000 m2 naar 40.000 m2 en het aantal woningen verdubbelt bijna door sloop/nieuwbouw. Er komt ruimte om zorg te leveren - wat nu niet kan - , voor liften, er komen gemeenschappelijke ruimten en er is een terugkeergarantie. 

Al deze activiteiten zijn gestart nadat Rochdale intensief met de bewoners gesproken had over hun wensen. Bart wijst erop hoe belangrijk het is om met bewoners in gesprek te blijven: over de plannen en over herhuisvesting tijdens de veranderingen. Bart en zijn collega’s hebben in de Kolenkitbuurt gekeken naar de huidige behoefte aan kleine woningen, maar ook het vestigen van ouderen en (grotere) gezinnen in de toekomst. Daarin heeft Rochdale een balans moeten vinden. 

Menselijk gedrag zit optoppen in de weg

Wortmans gesprekspartner Charlotte de Mos van Savills Nederland heeft onderzoek gedaan naar optoppen, het uitbreiden van een bestaand gebouw door er één of meerdere verdiepingen bovenop te bouwen, en acht het op die manier woonruimte toevoegen kansrijk. Volgens haar stuit optoppen vaak op menselijk gedrag en niet op technische of financiële overwegingen.

De Mos, Head of Business Intelligence, benadrukt het feit dat in Nederland een vereniging van eigenaren 100% moet instemmen met optoppen. Een enkeling kan dus het plan tegenhouden. Dat is een beperkende factor in het optoppen, waardoor een deel van de beschikbare ruimte niet benut wordt. Volgens haar kan optoppen 9% van het huidige tekort aan woningen in Amsterdam oplossen en bijdragen aan verduurzaming, door gebruik van nieuwe materialen, modulaire bouw en andere stappen. 

Wel onderzoek naar optoppen maar weinig enthousiasme

Bart Wortman is minder enthousiast over optoppen, vanwege enkele ervaringen van corporaties in de afgelopen jaren. Die hebben onder meer geleid tot lekkages en technische uitdagingen, met verplaatsen van installaties en toevoegen van een lift, wat duur is. Als corporatie moet je ook nog extra erfpacht afdragen aan de Gemeente Amsterdam. Rochdale onderzoekt optoppen wel maar staat nog niet te juichen, legt Wortman uit. 

Fysieke en sociale aanpak 

Jeroen van der Velden, onderzoeker bij kennisinstituut Platform31, belicht de fysieke aanpak van wijken in combinatie met sociale aspecten. Volgens hem is verdichting een opkomende trend, ook om gemengde wijken te krijgen. Je trekt daardoor andere groepen van buiten de wijk aan, terwijl je ‘sociale stijgers’ vasthoudt.

Achter de voordeur kijken

Volgens Stephanie Baneke, senior medewerker participatie bij Rochdale, zien bewoners verdichting niet per se als verrijking. Dankzij een renovatie of sloop-nieuwbouw, heb je de kans om achter de voordeur te komen. Het is een uitgelezen mogelijk om te kijken wat de kansen zijn naast de fysieke ingreep. Bewoners zien dat er meer mogelijk is om de leefbaarheid te verbeteren en hebben ook wensen, bijvoorbeeld met de openbare ruimte of in het contact met buren. Corporaties kunnen daarin meer faciliteren.

Fysieke aanpak leidt niet per se tot verbetering in de perceptie van leefbaarheid. Volgens Stephanie verschilt het van bewoner tot bewoner hoe zij leefbaarheid ervaren. Jeroen benoemt het sociaal renoveren, bijvoorbeeld stress bij renovatie, en die te voorkomen. Hij duidt de rol van de corporaties die vooral bij sloop-nieuwbouw voor de persoonlijke benadering kiezen; mogelijk komt een huurder niet in het complex terug of zelfs niet in de buurt, maar corporaties voelen zich toch vaak verantwoordelijk voor waar die persoon gaat wonen om die een paar stappen verder te helpen. Stephanie beaamt dat.

Loom vult gaten boven woningen in Wallengebied

Michiel van Iersel en René Boer van Loom hebben in het Wallengebied 26 ‘gaten’ geïdentificeerd boven woningen, eigenlijk loze ruimte boven eerste etages. Ze legden uit dat je helemaal niet historisch hoeft te bouwen in de oude stad, bijvoorbeeld op de Zeedijk boven restaurant Nam Kee. Daar hebben ze hedendaagse ontwerpen bedacht voor woningen. Bewoners waarderen dat, volgens hen. Hun voorbeeld van de Wallen kan ook elders in Amsterdam worden toegepast. 

Jeroen van der Velden van Platform31 oppert – met een lichte ironie in zijn stem – dat de corporaties het voorbeeld van Loom best eens kunnen uitproberen.